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Das Spanien Immobilien ABC

Allgemeine Informationen

DAS SPANIEN-IMMOBILIEN-ABC
EIGENTUM IN SPANIEN von  ACT-REP Spanien-Immobilien


Einführung in das spanische Grundstücksrecht

Europa ohne Grenzen bedeutet nicht Europa ohne Unterschiede. Deutlich wird dies auf dem Liegenschaftssektor, für den gilt, dass nationale Eigentumsordnungen von der sonstigen rechtlichen Einigung Europas unberührt bleiben. Das bedeutet für Grundstücke in Spanien gelten die Regeln des spanischen Código Civil

Grundbuch – Registro de la Propiedad
Auch in Spanien gibt es die Einrichtung von Grundbüchern, welche von den Grundbuchämtern geführt werden und die den „Schutz des öffentlichen Glauben" genießen. Dies bedeutet, dass der gute Glaube an die Richtigkeit der Eintragung geschützt wird. Änderung und Löschungen können nur auf Grund von öffentlichen Urkunden vorgenommen werden.

Öffentlicher Vertrag – Escritura Pública
Spanische Rechtsinstitutionen sind den unseren grundsätzlich sehr ähnlich, aber teilweise gibt es wichtige Unterscheidungen. Anders als bei uns kann ein Grundstückskaufvertrag in Spanien privatschriftlich oder sogar mündlich zustande kommen. Der Eigentumsübergang einer Liegenschaft ist bereits mit der Einigung der Parteien über einen bestimmten Vertrag und der Übergabe des Objektes (z.B. symbolische Schlüsselübergabe) möglich.

Der Abschluss eines öffentlichen Kaufvertrages ist jedoch anzuraten, da nur dann Eintragung ins Grundbuch möglich und der rechtliche Schutz dadurch gegeben ist.

Unterverbriefung
Die Deklarierung eines niedrigen Kaufpreises in der Escritura kann nicht zur Nichtigkeit des Vertrages führen, lediglich zu einer höheren Besteuerung bzw. zu einer Steuerstrafe.

Grundschuld
Das Grundpfandrecht der Grundschuld existiert in Spanien nicht.

Spanische Spekulationssteuerfrist
Diese beträgt 20 Jahre und wird aus der Differenz zwischen Erwerbs- und Veräußerungspreis errechnet.

Erklärungen in alphabetischer Form

Abtrennung – Segregación
Der eingetragene Eigentümer erklärt in einer notariellen Urkunde die Abtrennung vom gesamt Grundstück ( dieser Vorgang ist bereits steuerpflichtig ). Das abgetrennte Grundstück wird damit rechtlich selbständig, erhält eine eigene Grundstücksbezeichnung und ein neues Grundbuchsblatt.

Anfechtung von Verträgen
Eine Anfechtung wegen Irrtums gemäss Art. 1266 CC ist nur dann zulässig, wenn ein Irrtum über die Sachsubstanz oder die Umstände, die für den Vertragsabschluss maßgeblich waren, vorliegt. Ein Irrtum über die Finanzierung ist unerheblich.

Anwachsung – Agregacion
Dies bedeutet die Zusammenschreibung von Grundstücken im Grundbuch.

Anwendbares Recht
Verträge über Rechte an spanischen Grundstücken müssen nicht notwendigerweise dem spanischen Recht unterliegen. Es empfiehlt sich daher, eine Vereinbarung ausdrücklich einem bestimmten Recht zu unterwerfen.

Apostille
Dies ist ein Legalisationsvermerk in der Größe 8 x 8 cm, der auf Gerichtsurkunden, notariellen Urkunden etc. anzubringen ist und mit welcher die Urkunde eines Landes, in den anderen Mitgliedsstaaten der Haager Konvention, auch Rechtswirkung entfaltet. Nicht in spanischer Sprache errichtete ausländische Urkunden sind durch einen offiziellen Übersetzer zu übersetzen und mit einer Apostille zu versehen.

Arbeitsrecht für Urbanisationspersonal und Hausmeister
Aufgrund einer Verfügung vom 13.3.1974 gibt es eine „ Ordenaza", Inhalt dieser sind die Vertragsverhältnisse, Aufgabenbereich, soziale Sicherheit sowie Erlöschen des Arbeitsvertrages.

Architekt
Um in Spanien diesen Titel erwerben zu können, muss man zusätzlich zum Studium Mitglied bei der Architektenkammer sein. Alle Verträge mit Bauherren werden in Spanien über diese Kammer abgewickelt. Die Honorarberechnung erfolgt nach einem komplizierten Verfahren, maßgeblich dafür sind die Bauklasse und das Bauvolumen.

Auflassung
Diese Rechtsform ist in dem spanischen Recht nicht bekannt. Die zum Eigentumsübergang erforderliche schuldrechtliche Einigung bedarf keiner notariellen Form.

Auflösungsvertrag – Contrato Extintivo
Aufgrund der Parteiautonomie kann in Spanien jeder Vertragspartner einen geschlossenen Vertrag jederzeit wieder aufheben. Eine Vertragsaufhebung kann nur durch gegenseitigen Vertrag geschlossen werden (kann auch formlos sein).

Bauabnahme – Certificado Final de Obra
Dies ist Aufgabe der Architektenkammer bzw. der Kammer der Werkmeister und technischen Architekten. Damit wird die vorschriftsgemässe Fertigstellung des Werkes bestätigt.

Bauerlaubnis – Licencia de Construcción de Obras
Jegliche Art der Bebauung und Veränderung eines Gebäudes bedarf der Genehmigung durch die Gemeinde. Bauanträge müssen von einem Architekten abgezeichnet sein. Bis zum Erlas des Bebauungsplanes kann keine Baugenehmigung erteilt werden.

Baufertigstellungsbescheinigung – Certificado de Final de Obra
Diese wird von Architektenkammer ausgestellt wenn der Bau ordnungsgemäss beendet wird.

Bau- Teilungs- und Veränderungsgenehmigung
Art. 1 der Real Decreto 2187/1978 enthält einen Katalog, welche Vorhaben einer Verwaltungserlaubnis bedürfen (jeder Neubau, Erweiterung bzw. Modifizierung).

Baulandbescheinigung
Um den wilden Urbanisationen einen Riegel vorzuschieben, muss nun bei jeder Vorlage von notariellen Grundstückaufteilungsverträgen eine Bescheinigung der zuständigen Gemeinde vorgelegt werden, dass es sich um Bauland handelt (Terreno Urbano)

Baumängelhaftung
Die Gewährleistungspflicht des Verkäufers ergibt sich aus Art. 1484 CC und gilt für Neubauten als auch für ältere Objekte. Voraussetzung ist, dass der Gebrauch der Sache soweit beeinträchtigt ist, dass der Käufer bei Kenntnis des Mangels die Sache nicht gekauft, bzw. weniger dafür bezahlt hätte. Nach Annahme der Sache kann der Käufer den Verkäufer für augenscheinliche Mängel nicht mehr haftbar machen. Für versteckte Mängel hingegen haftet der Verkäufer grundsätzlich. Es sei denn, der Käufer hätte den Mangel erkennen können. Gewährleistungsansprüche verjähren binnen 6 Monaten nach Übergabe der verkauften Sache (tatsächliche Übergabe)

Baumeister
Ihm obliegen die Bauaufsicht und die Bauüberwachung. Der Baumeister ist gegenüber dem Architekten weisungsgebunden.

Baupläne
Die Baupläne müssen mit den gemeindlichen Bestimmungen im Einklang stehen, nähere Auskünfte darüber erhält man auf dem zuständigen Bürgermeisteramt. Geprüft und abgestempelt werden die Baupläne wiederum von der Architektenkammer. Bei Gebäuden, die für den Tourismus bestimmt sind, müssen auch die zugehörigen Anlagen die entsprechenden Kriterien erfüllen.

Bauvertrag – Contrato de Construcción
Dieser wird abgeschlossen zwischen dem Bauherren einerseits und dem Bauunternehmer andererseits. Gegenstand des Vertrages sind die Errichtung des Bauwerkes an Hand der Pläne und Weisungen des Architekten und Baumeisters. Der Bauunternehmer hat bis zur Zahlung des vom Bauherren geschuldeten Betrages ein Pfandrecht am Gebäude. Sofern nicht als anderes vereinbart wurde, ist der Kaufpreis bei Übergabe des Gebäudes fällig.

Bebauung von Grundstücken
Bereits im Vorplanungsstadium sollte man sich mit der zuständigen Gemeindebehörde in Verbindung setzen, um Informationen hinsichtlich der Bebaubarkeit eines Grundstückes zu erhalten. In den meisten Gemeinden gibt es bereits einen Flächennutzungsplan, wobei unterschieden wird zwischen städtischem Boden, bebaubarem Boden und nicht erschließbarem Boden. Weiter gibt es einen Bebauungsplan, welcher die bauliche Nutzung im Detail vorschreibt der Wohnbarkeitsbescheinigung. Ist ein Grundstück nicht bebaubar, so hat der Verkäufer ausdrücklich darauf hinzuweisen.

Besitz – Posesión
Dies bedeutet lediglich die tatsächliche Sachherrschaft und muss nicht mit den Eigentumsverhältnissen zusammenfallen. Das Besitzrecht ist nicht im Grundbuch eintragbar.

Besteuerung von Vermietung und Verpachtung
Die touristische Vermietung bedarf einer Genehmigung der Generaldirektion für Tourismus. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung können in dem Staat besteuert werden, in dem sich das unbewegliche Vermögen befindet. Mietverträge sind grundsätzlich schriftlich zu schließen.

Betriebsstätte
Dies ist der Ort einer Geschäftsstelle, Werkstätte etc. Das Gewinnbesteuerungsrecht kommt jenem Staate zu, in dessen Gebiet sich die Betriebsstätte befindet.

Beurkundung von Grundstückskaufverträgen vor ausländischen Notaren
Ein von einem ausländischen Notar protokollierter Grundstücksvertrag wird zwar grundsätzlich rechtlich gültig, jedoch fehlt ihm die Eintragungsfähigkeit. Die Eintragung ins Grundbuch ist erst dann möglich, wenn der Kaufvertrag vor einer spanischen Urkundsperson in Rahmen einer Escritura Pública protokolliert wurde.

Bewirtschaftung
Diese bedeutet zum Unterschied zu Verwaltung die wirtschaftliche Nutzung des Eigentums, insbesondere durch Verpachtung oder Vermietung.

Briefkästen
Bei mehr als drei Wohnungen müssen die Briefkästen an der Eingangstür des Gebäudes angebracht werden, ansonsten wird keine Bewohnbarkeitsbescheinigung erteilt.

Copia Autorizada
Dies ist die Ausfertigung des notariellen Vertrages, die zur Vorlage beim Grundbuchamt bestimmt ist. Sie trägt das Siegel und die Unterschrift des Notars ( zum Unterschied zur Copia Simple, welche nur das Siegel des Notars trägt).

Denkmalschutz
Beschränkungen bestehen insbesondere in Bauverboten bei historischen Anlagen, sowie bei der Pflicht zur Erhaltung eines Denkmales durch den Eigentümer und in der Genehmigungspflicht aller Umbauten und Abrisse. Bei Zuwiderhandeln kann die Liegenschaft enteignet werden.

Dienstbarkeiten – Servidumbres
Hierbei handelt es sich um ein dingliches Recht an einem Grundstück zugunsten eines anderen. Dazu gehören Grunddienstbarkeiten, Wegerechte, Dienstbarkeiten, die zu einer bestimmten Duldung oder Handlung verpflichten, persönliche als auch gesetzliche Dienstbarkeiten. Besteht an einem Grundstück eine Dienstbarkeit, die nicht offenkundig ist und die in der Escritura nicht erwähnt wurde, so kann der Käufer des Grundstückes die Aufhebung des Vertrages verlangen.

Doppelter Wohnsitz
Eine Person gilt in dem Vertragsstaat als ansässig, in dem sie über eine ständige Wohnstätte verfügt. Als weiteres Kriterium gilt der Mittelpunkt der Lebensinteressen. Kann dieser nicht mit Genauigkeit bestimmt werden, geht man vom gewöhnlichen Aufenthalt aus. Lässt sich auch dies nicht feststellen, so gilt sie als in dem Vertragsstaat ansässig, dessen Staatsangehörigkeit sie besitzt.

Draufgeld – Arras
Gemäss Art. 1454 CC ist ein Rücktritt vom Vertrag bei Zahlung eines Reuegeldes zulässig. Es gilt jedoch nicht jede Anzahlung als Vereinbarung eines Rücktrittsrechtes, vielmehr muss sich das aus einer entsprechenden Vereinbarung ergeben.

Eigentümergemeinschaften
Diese gibt es auch unter Eigentümern von Einzelhäusern, wobei die Verpflichtung entsteht, sich an den Gemeinschaftskosten zu beteiligen.

Eigentümerstatuten
Hier ist zu unterscheiden zwischen den Statuten einer Eigentümergemeinschaft und den Statuten einer Urbanisation. Um Rechtswirkung gegenüber jedermann entfalten zu können, bedürfen sie der Eintragung ins Grundbuch.

Eigentümerverpflichtungen
Bei Nichterfüllung der dem Eigentümer obliegenden Verpflichtungen, ist der ermächtigte Verwalter dazu befugt, gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Es bedarf dazu keiner ausdrücklichen vorherigen Aufforderung, diese kann jedoch vorgesehen sein.

Eigentümerversammlung
Hier ist wiederum zwischen dem Wohnungseigentum und der Urbanisation zu unterscheiden. Beim Wohnungseigentum tritt diese wenigstens einmal jährlich zusammen und wählt einen Präsidenten.

Eigentum – Propiedad
Die Legaldefinition findet sich im Artikel 348 CC und bezeichnet Eigentum als das Recht, eine Sache zu nutzen oder darüber zu verfügen, ohne weitere Beschränkungen. Das Eigentumsrecht findet seine Grenzen an den grundsätzlich gültigen gesetzlichen Bestimmungen.

Eigentumserwerb durch Ehepartner
Das spanische Recht bestimmt, das während der Ehe erzielte Erwerb grundsätzlich gemeinsames Vermögen ist  ( Art. 1344 CC ).

Eigentumserwerb Minderjähriger
Minderjährige, die nicht die Geschäftsfähigkeit besitzen, können selbst keine Verträge abschließen. Dies können sie nur durch ihren gesetzlichen Vertreter. Somit können sie aber Rechte erwerben. Der Erwerb einer Liegenschaft durch einen Minderjährigen bedarf jedoch der Zustimmung des Gerichtes.

Eigentumserwerb nach spanischem Recht
Das spanische Recht unterscheidet nicht zwischen Eigentumserwerb an beweglichen Sachen und unbeweglichen Sachen. Es gilt die Lehre vom „ Titulo „ ( z. B. Grundstückskaufvertrag ) und „ Modo „ ( Übergabe z.B. durch Aushändigung der Schlüssel ). Gemäss Art. 1280 CC müssen Verträge, die die Übertragung von dinglichen Rechten an Grundstücken zum Inhalt haben, zwar in öffentlichen Urkunden geschlossen werden, jedoch hat Nichtwahrung dieser Form nicht die Nichtigkeit des Vertrages zur Folge. Diese Formvorschrift ist kein Gültigkeitserfordernis, sondern vielmehr eine Beweisvorschrift. Maßgeblich für das Entstehen eines Vertrages ist die Willenseinigung.

Eigentumsgarantie
Diese gilt für Staatsangehörige des einen Staates mit Eigentum im anderen Staat. Demnach darf eine Enteignung nur gegen Entschädigung erfolgen.

Eigentumsnachweis
Es besteht die Möglichkeit, bei einem nicht im Grundbuch eingetragenen Grundstück, die Eintragung des Eigentümers im Grundbuch zu erreichen.

-   Aufgrund eines rechtskräftigen Urteiles ( Expediente de Domino- Verfahren )

-   Eintragung erfolgt aufgrund eidesstattlicher Erklärung von Zeugen in notarieller Form und der eidesstattlichen Erklärung des Antragstellers, sowie der Beschreibung des Grundstückes und der Vorlage des Eigentumstitels (Acte de Notoriedad ).

-   Eintragung von Urkunden über Grundstücke, die im Grundbuch noch nicht eingetragen sind.

Eigentumsordnung
Art. 222 des EWG Vertrages bestimmt ausdrücklich, dass dieser Vertrag die Eigentumsordnung in den verschiedenen Mitgliedsstaaten unberührt lässt. Das bedeutet, dass der EG-Beitritt keine Auswirkung auf die nationale Eigentumsordnung hat.

Eigentumsstörungen
Der Decreto 2414/1961 gewährt dem Eigentümer einen wirksamen Schutz gegen Eigentumsbeeinträchtigungen aufgrund von Emissionen.

Eigentumsvermutung
Der, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, gilt Dritten gegenüber auch dann als Eigentümer, wenn inzwischen eine andere Rechtssituation eingetreten ist ( Gutglaubensschutz des Erwerbers ).

Eigentumsvorbehalt – Reserva de Dominio
Da im spanischen Recht das Prinzip der Vertragsfreiheit gilt, wird daraus auch die Zulässigkeit des Eigentumsvorbehaltes gefolgert. Der Tribunal Supremo hat in verschiedenen Urteilen die Zulässigkeit des Eigentumsvorbehaltes auch bei Immobilien anerkannt. Dieser wird in der Weise vereinbart, dass sich der Verkäufer bis zur Zahlung des vollständigen Kaufpreises das Eigentumsrecht vorbehält.

Elektrizitätsverträge
Bei Antrag auf Elektrizitätsanschluss muss die sogenannte Escritura  und Wohnbarkeitsbescheinigung vorgelegt werden.

Enteignung – Expropiacion Forzosa
Um die Sicherheit der Immobilieninvestition gewährleisten zu können, genießt auch das Eigentum eines nicht spanischen Staatsangehörigen den gleichen Schutz, wie er auch den Spaniern zusteht. Enteignungen dürfen nur zum allgemeinen Wohl und gegen eine Entschädigung durchgeführt werden.

Erbbaurecht
Der Erbbauberechtigte ist befugt, Gebäude auf fremden Grund und Boden zu errichten. Das Erbbaurecht muss notariell bestellt und im Grundbuch eingetragen werden. Die Grundbuchseintragung ist in diesem Fall ausnahmsweise konstitutiv.

Erbschaften
Wenn der Erblasser nicht spanischer Staatsbürger ist, so kommt dessen materielles Erbrecht zur Anwendung.

Ersitzung – Usucapion
Eigentumserwerb ist durch Ersitzung grundsätzlich möglich. Erforderlich ist dazu ein entsprechender Erwerbsgrund und das Verstreichen der 10-Jahresfrist.

Escritura
„ Escritura„ bedeutet lediglich das Wort Schrift. Im Sprachgebrauch der Ausländer wird damit aber zumeist der notarielle Kaufvertrag bezeichnet ( Escritura Pública de Compraventa ). Dieser ist Voraussetzung für die Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch

Finanzierung spanischen Immobilienerwerbs durch ausländische Banken
Finanziert man eine spanische Immobilie durch eine inländische, also deutsche oder österreichische Bank, so benötigt man folgende Unterlagen:

-   genau Angaben über das zu finanzierende Objekt

-   im Falle eines Neubaues die Baugenehmigung

-   Abschrift des notariellen Kaufvertrages

-   Auszug aus dem Eigentumsregister

-   Grundsteuerbescheid der letzten 5 Jahre

-   Wohnbarkeitsbescheinigung

-   Bestätigung, dass alle Gebühren und Steuern bezahlt sind

Nach positivem Abschluss der Projektprüfung legt die Bank dem Kunden einen Darlehensvertrag vor. Inhalt dieses Vertrages sind: die Höhe des Darlehens, der vereinbarte Zinssatz, vereinbarte Tilgung, Kosten des Darlehens, Voraussetzung für vorzeitige Kündigung, Rang des Grundpfandrechtes.

Die Absicherung der Bank erfolgt zumeist durch die Bewilligung einer erstrangigen Hypothek. In der Hypothekenbestellungsurkunde werden in der Regel noch die Verzugszinsen, der Zahlungsort, die Nebenkosten, das Hypothekenvollstreckungsverfahren, die Bewertung des Immobilienobjektes sowie das anzuwendende Recht geregelt. Die Bestellung einer Hypothek wird auch vom spanischen Fiskus besteuert. Damit belaufen sich die Nebenkosten zusammen mit den Notar – und Grundbuchgebühren auf ca. 1 % des Kreditvolumens.

Finca –Liegenschaft
Darunter versteht man ländliches Gut. Bei der Übertragung ist die Liegenschaft genau zu beschreiben.

Formalrechte
In einzelnen Regionen Spaniens gelten neben dem Codigo Civil Sonderrechte ( Formalrechte ), die den Regelungen des Codigo Civil vorgehen. Formalrechte bedürfen zumeist nicht der Eintragung im Grundbuch.

Form von Verträgen
Grundsätzlich können Verträgen nach spanischem Recht formfrei gestaltet werden. Lediglich die Eintragung ins Grundbuch ist nur dann möglich, wenn die öffentliche Form eingehalten worden ist, das heißt der Vertrag vor einem Notar oder einem Konsul geschlossen worden ist.

Garagen – Aparcamiento / Garaje
Die Eigentumsverhältnisse an Garagen und Einstellplätzen sind sehr unterschiedlich, es kommt auf die Ausgestaltung der Teilungserklärung an. In der Regel wird für jede Garage ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt.

Gemeinschaftsantenne
In Gebäuden mit mehr als zehn Wohnungen oder mindestens vier Stockwerken muss eine Gemeinschaftsantenne und Gemeinschaftsanschlüsse vorgesehen werden.

Genehmigung – Ratificacion
Sind bei Abschluss eines Vertrages nicht beide Vertragspartner anwesend, so kann sich eine Vertragspartei durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen, wobei auch eine mündliche Erklärung ausreichend sein kann.

Gerichtsstand – Jurisdiccion
Bei Streitigkeiten mit internationalem bezug stellt sich die Frage nach dem Gerichtsstand. Die Zivilprozessordnung enthält grundsätzlich keine Regelung zur internationalen Zuständigkeit. Eine ausdrückliche Regelung dazu finden wir aber im EWG – Übereinkommen über gerichtliche Zuständigkeit und die Vollstreckung gerichtlicher Entscheidungen. Für Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit einer Immobilie sieht dieses Übereinkommen eine ausschließliche Zuständigkeit vor. Demnach sind für Klagen, die dringliche Rechte an unbeweglichen Sachen zum Gegenstand haben, die Gerichte des Vertragsstaates zuständig, in der die Sache gelegen ist. Eine Gerichtsstandvereinbarung entgegen dieser Vorschrift ist nicht zulässig

Geschäftsfähigkeit
Bei Ausländern in Spanien richtet sich diese nach ihrem Heimatrecht

Geschäftraumeigentum
Dieses wird rechtlich gleich behandelt wie Wohnungseigentum.

Gestoria
Sind bisweilen einem Anwaltsbüro angegliedert und erweisen sich für diverse Angelegenheiten (z. B. Behördenwege ) als sehr hilfreich.

Grenzmauer
Dabei handelt es sich um eine Art Gemeinschaftseigentum, daher sind die Eigentümer gemeinsam für den Erhalt der Grenzmauer verantwortlich.

Grundbuch – Registro de Propiedad
Diese soll die Sicherheit des Rechtsverkehrs gewährleisten und ist so wie bei uns ein öffentliches Register, in welches dingliche oder quasi dingliche Rechte in bezug auf unbewegliche Sachen eingetragen werden. Grundbuchseintragungen genießen den Schutz des öffentlichen Glauben.

Grundbuchamt / Notar – Institutionalisierte Zusammenarbeit
Aufgrund eines Realdekretes besteht institutionalisierte Zusammenarbeit zwischen Notar und Grundbuchamt. Der Notar ist dadurch verpflichtet vor Beurkundung eines Immobilienrechtsgeschäftes Einsicht in das Grundbuch zu üben. Von der erfolgten Beurkundung hat der Notar das Grundbuchamt noch am selben Tag zu verständigen.

Grundbuchauszug – Nota Informativa Simple
Zu unterscheiden ist zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Grundbuchauszug. Bei dem einfachen Grundbuchauszug handelt es sich um eine unverbindliche Auskunft des Registrators. Beim qualifizierten Grundbuchauszug handelt es sich hingegen um eine Bestätigung, für deren Richtigkeit der Registrator haftet ( Certificacion )

Grundbuch – Eingangsvermerk – Asiento de Presentacion
Nach Eingang der Escritura beim Grundbuchamt bzw. nach der Mitteilung von der erfolgten Beurkundung des Immobilienkaufvertrages ist ein Grundbuch – Eingangsvermerk einzutragen. Diese Eintragung bewirkt den Schutz des Erwerbers vor rechtsbeeinträchtigenden Verfügungen des noch eingetragenen Grundstückseigentümers.

Dieser hat aber lediglich eine Gültigkeit von 60 Tagen ( max. 180 Tage ).

Grundbucheintragung
Diese soll in der Regel innerhalb von zwei Wochen nach dem Eingangsvermerk des Grundbuchamtes ausgeführt werden, spätestens jedoch innerhalb eines Monats.

Grundbuchsystem
Grundsätzlich wird über jedes Grundstück ein gesondertes Grundbuchblatt eröffnet. Die Eintragungen haben keine rechtsbegründende, sondern lediglich deklaratorische Wirkung. Es besteht keine Verpflichtung zur Grundbucheintragung, jedoch ist sie zu empfehlen. Durch den Antrag, der sich aus der Übergabe des Rechtstitels ergibt, wird das Verfahren zur Eintragung in Gang gesetzt. Antragsberechtigt sind sowohl Verkäufer, als auch Käufer, des weiteren Personen, die rechtliches Interesse an der Eintragung haben (z.B. Bürge ).

Grundstücksbelastungen
Es gibt auch Grundstücksbelastungen, die nicht notwendigerweise ins Grundbuch einzutragen sind. Es sollte vom Käufer daher auf eine Erklärung seitens des Verkäufers bestanden werden, dass sich das Grundstück frei von Belastungen und Mietverhältnissen befindet.

Grundstücksgrenze
Diese kann durch ein Gerichtsverfahren amtlich festgestellt werden

Grundstücksgröße
Die Grundstücke sind in Spanien oft nicht ordnungsgemäss vermessen. Insbesondere wurden sie oft aus steuerlichen Erwägungen geringer angegeben.

Es kommt daher darauf an, ob der Kaufpreis für das Grundstück unabhängig von der Größe bestimmt wurde oder nicht. Ist das nicht der Fall, so muss der Käufer bei einer Abweichung bis zu 20% den Betrag nachzahlen. Die Verjährungsfrist beträgt 6 Monate.

Gutgläubiger Erwerb
Wer gutgläubig von einem im Grundbuch eingetragenen ein Recht erwirbt und seinerseits auch eingetragen wird, dem steht dieses Recht auch zu.

Gutglaubensschutz des Erwerbers
Voraussetzungen dafür sind, dass der Erwerb des Rechtes durch ein Verkehrsgeschäft gewollt ist, dass dieses rechtsunwirksam Zustandekommen ist, der Veräußerter durch das Grundbuch legitimiert ist, der Erwerber gutgläubig ist, es sich um ein entgeldliches Geschäft handelt und der Erwerbstitel zugunsten des Erwerbers im Grundbuch eingetragen ist.

Hypothek – Hipoteca
Ein von der Forderung unabhängiges dingliches Sicherungsrecht ist im spanischen Recht nicht bekannt. Immobiliarhypothek des spanischen Rechts ist ein dingliches Verwertungsrecht an unbeweglichen Sachen, dass zur Sicherung einer Forderung besteht, von deren Bestand sie abhängig ist. Die Hypothek entsteht erst mit ihrer Eintragung ins Grundbuch ( Art.1875 Abs. 1 CC, Art.145 LH) Unterschieden wird zwischen der vertraglichen Hypothek, welche in Form eines notariellen Vertrages zwischen Grundstückseigentümers und Gläubiger geschlossen wird und der gesetzlichen Hypothek, welche in bestimmten gesetzlich festgelegten Fällen verlangt werden kann. Die persönliche Schuld oder Haftung des Eigentümers wird jedoch nicht ausgeschlossen. Die Absicherung erfasst nicht nur das Grundstück sondern auch das natürliche Zubehör. Eine Hypothek ist unteilbar, was bedeutet, dass es keine teilweise Löschung gibt. Allerdings können mehrere Grundstücke als Absicherung für einen Kredit belastet werden. Die Bestellung einer Hypothek durch ausländische Banken an spanischen Grundbesitz bzw. die Kreditaufnahme von Ausländern bei spanischen Banken ist mittlerweile vollständig liberalisiert worden. Es empfiehlt sich jedoch den Hypothekenvertrag vor einer Urkundsperson abzuschließen und den Kredit Betrag in (Peseten) Euro auszudrücken.

Im Falle der Nichtrückzahlung sieht das spanische Recht 3 Vollstreckungsverfahren vor: das ordentliche Vollstreckungsverfahren, das außergerichtliche Vollstreckungsverfahren und das summarische Verfahren.

Ideeller Anteil – Parte Proindivisa
Dabei handelt es sich um real nicht sichtbare Eigentumsanteile, z.B. 2 Eigentümer eines Grundstücks. Ein solches ideelles Eigentum besteht häufig an Gemeinschaftsgegenständen wie z. B. Grundflächen, Swimmingpools etc.

Immobilienbesteuerung in Spanien
Grundsätzlich wird Grundbesitz im Belegenheitsstaat besteuert. Die Vermögensübertragungssteuer ( entspricht unserer Grunderwerbssteuer ) beläuft sich auf 6 %. Bemessungsgrundlage bildet der Kaufpreis der in der öffentlichen Urkunde bzw. Kaufvertrag erscheint. Daneben gibt es noch die gemeindliche Wertzuwachssteuer. Weiter gibt es die Immobiliensteuer, welche mit der Grundsteuer vergleichbar ist. Steuertatbestände sind das Eigentum und sonstige dingliche Rechte, Besteuerungsgrundlage ist der jeweilige Katasterwert. Tagungssteuersatz ist 0,4 % bei städtischen Immobilien und 0,3 % bei agrarischem Grundvermögen.

Befindet sich ein Ausländer mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien, ist er unbeschränkt steuerpflichtig ( Obligacion Personal ).

Beim Verkauf einer spanischen Immobilie unterliegt der Verkäufer grundsätzlich einer Besteuerung des Nettokapitalgewinns von 35 %.

Die Spekulationsfrist beträgt in Spanien 20 Jahre.

Der spanische Fiskus besitzt ein Nachprüfungsrecht hinsichtlich der Bewertung von Immobilienübertragung. Ergibt diese Überprüfung mehr als 20 %, mindestens jedoch 2 Mio Pesetas, so gilt dieser Differenzbetrag als Vermögenszuwachs und wird besteuert.

Immobilienerwerb durch Gesellschaften
Da die steuerliche Belastung bei der Übertragung spanischer Immobilien sehr beträchtlich ist, ist man zu dem Schluss gekommen, dass es wesentlich günstiger für den Käufer ist, die Gründung einer spanischen Gesellschaft unter Einbringung einer Immobilie zu vollziehen.

Immobilieninvestitionen
Ausländische Investitionen werden im Realdecreto 671/1992 geregelt. Für Immobilieninvestitionen gilt der Art. 12 des oben genannten Dekrets. Ausländische Investitionen werden grundsätzlich in einer von einer spanischen Urkundsperson zu errichtenden Urkunde förmlich erklärt. Trotz Kapitalverkehrsfreiheit innerhalb der EU sind jedoch für Immobilieninvestitionen nach wie vor dann Devisenbescheinigungen spanischer Bankinstitute erforderlich, wenn die Geldmittel aus dem Ausland kommen.

Immobilienmakler – Agente de la Propiedad Inmobiliaria
Voraussetzung für die Zulassung als spanischer Immobilienmakler ist ein abgeschlossenes Studium und eine Sonderprüfung. Diese sind Mitglieder der einzelnen Immobilienkammern der spanischen Provinzen. Die Tätigkeit des Maklers ist in Spanien den Immobilienmaklern vorbehalten, was aber nicht bedeutet, dass nicht ein ausländischer Immobilienmakler spanische Objekte vermitteln kann.

Investitionsregister
Aus Gründen der Überprüfung und Kontrolle ausländischer Investitionen durch das Wirtschaftsministerium ist eine solche Investition im Register für ausländische Investitionen einzutragen. Meldepflichtig ist entweder der Käufer selbst oder das mit der Einfuhr des Kaufpreises beauftragte Bankinstitut.

Käuferpflichten – Obligaciones de Comprador
Gemäss Art. 1500 bis 1505 CC hat der Käufer die Kaufpreiszahlung bei Übergabe der Sache zu bewirken. Befindet sich der Käufer mit der Zahlung in Verzug, so kann er trotz entgegenstehender vertraglicher Vereinbarung den Kaufvertrag so lange durch Zahlung erfüllen, als er keine gerichtliche oder notarielle Zahlungsaufforderung erhält.

Die Grunderwerbssteuer, die Eintragungskosten sowie die Kosten der ersten Ausfertigung des Kaufvertrages gehen zu Lasten des Käufers.

Katasteramt – Catastro
Aufgabe des Katasteramtes ist es, Parzellen zu nummerieren und Grenzen zu beschreiben. Aufgrund eines Dekretes wurden Koordinationsmaßnahmen wie auch eine Zusammenarbeit zwischen dem Grundbuchsamt und dem Katasteramt geschlossen.

Katasterwert – Valor Catastral
Dieser gilt als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer.

Kauf – Optionsvertrag
Diese sind im spanischen Grundstücksverkehr häufig anzutreffen. Kaufinteressenten sind zwar am Kaufabschluss sehr interessiert, möchten sich aber noch nicht endgültig binden. Der Käufer erhält so die Möglichkeit innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist die Kaufoption auszuüben. Der Verkäufer verlangt in der Regel dafür einen bestimmten Optionspreis ( oft 10% des Kaufpreises ).

Dieser Optionspreis ist bei entsprechender Vereinbarung auf den Kaufpreis anrechenbar.

Ebenfalls kann bei entsprechender Vereinbarung der Optionsvertrag im Grundbuch eingetragen werden.

Kaufpreis
In Spanien war es lange Zeit üblich im öffentlichen Kaufvertrag einen wesentlich niedrigeren Kaufpreis als den tatsächlichen Kaufpreis einzutragen, aus Steuerersparnisgründen. Die Finanzbehörden versuchen dem entgegenzuwirken, indem Sie ein eigenes Bewertungssystem des Kaufpreises eingeführt haben. Deshalb kann es vorkommen, dass bei steuerlicher Bewertung nicht der angegebene Kaufpreis, sondern vom Finanzamt festgelegter Kaufpreis der Bewertung zugrunde gelegt wird. So gilt auch die Regelung, dass bei Veräußerung des Grundstückes der Wert anzugeben ist, den das Finanzamt festgelegt hat.

Unterverbriefung des öffentlichen Kaufvertrages hat keine Nichtigkeitsfolgen.

Kaufversprechen – Promesa de Venta
Dieses hat die Rechtsnatur eines Vorvertrages. Es entsteht dadurch ein Anspruch auf Abschluss eines später abzuschließenden Kaufvertrages. Die wesentlichen Vertragselemente wie z. B. Einigkeit der Vertragspartner über Rechtsgrund, Objekt und Preis müssen bereits im Kaufversprechen enthalten sein.

Kaufvertrag – Contrato de Compraventa
Da in Spanien die meisten Immobilien durch Kaufverträge erworben werden, kommt dem eine außerordentliche Bedeutung zu. Parteien werden durch privatschriftliche Kaufverträge ebenso gebunden, wie durch einen notariellen Kaufvertrag. Lediglich zur Grundbucheintragung ist ein öffentlicher Kaufvertrag ( Escritura Pública de Compraventa ) notwendig. Geregelt finden wir das Kaufvertragsrecht in den Artikeln 1445 ff CC.

Küstengesetz - ley de costas
Um eine unkontrollierte Bebauung der Küstenstreifen zu verhindern, trat 1988 das spanische Küstengesetz in Kraft. Dieses unterteilt die Küstengebiete in drei Zonen: das Meeresufer, die daran anschließende Schutzzone und die sog. Einflussnahmezone. Alle drei Gebiete unterliegen Beschränkungen hinsichtlich der Bebaubarkeit und Nutzung.

- Meeresufer
Das Meeresufer selbst und die Strandgrundstücke sind im Rahmen der zona marítima terrestre zu öffentlichem Eigentum erklärt worden. Dort gelegene Grundstücke können weder verkauft noch verpfändet werden. Ebenso ist Ersitzung eines Grundstücks, die sog. usurpación, ausgeschlossen. Die Nutzung maritimer Ufergestade ist nur im Rahmen einer zeitlich begrenzten behördlichen Erlaubnis für Dienstleistungen möglich ( z.B. für eine Strandbar oder ein Strandcafé).

Grundstücke, die sich bei Inkrafttreten des Küstengesetzes in Privateigentum befanden, wurden kurzerhand enteignet. Den Eigentümern wird aber eine staatlich garantierte Nutzungskonzession von bis zu 60 Jahren gewährt.

- Schutzzone
An das Meeresufer schließt eine Schutzzone (zona de servidumbre de protección) an. Diese kann je nach Gebietslage 20 oder 100 Meter breit sein. In dieser Schutzzone ist privates Immobilieneigentum zulässig, unterliegt aber strengen gesetzlichen Auflagen. Wegen der baulichen Besonderheiten beträgt die Breite der Schutzzone in städtischen Gebieten lediglich 20 Meter. Im Bereich der Schutzzone sind keine Wohn- oder Hotelanlagen erlaubt. Gebäude, die allerdings bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes in diesem Bereich errichtet waren, genießen Bestandsschutz. Soll eine in der Schutzzone gelegene Immobilie in das Grundbuch eingetragen werden, so ist grundsätzlich ein Nachweis der Küstenaufsichtsbehörde vorzulegen, der bestätigt, dass die Liegenschaft nicht auf öffentlichem Grund und Boden belegen ist.

Grundsätzlich müssen in der Schutzzone Wegerechte errichtet werden. Die ersten sechs Meter der Schutzzone werden einer sog. servidumbre de tránsito unterworfen. Dies soll sicherstellen, dass Fußgänger und Fahrzeuge nicht durch Bauten behindert werden.

- Einflussnahmezone
An die Schutzzone schließt sich die sog. Einflussnahmezone an, die sog. "zona de influencia". Diese muss mindestens 500 Meter breit sein. In dieser Zone unterliegen Baumaßnahmen einer Volumenbeschränkung. "Betonwüsten" sollen auf diese Weise verhindert werden.
Der Gesetzgeber unterscheidet im spanischen Küstengesetz zwischen dem Öffentlichen Eigentum ( Dominio Publico Maritimo Terrestre ), welches jeweils an das Meer angrenzt und den dahinter liegenden Küstenregionen. Mit der Neuregelung darf ein 100 m breiter Schutzstreifen von der Küste an landeinwärts grundsätzlich nicht mehr bebaut werden, sofern kein rechtsgültiger Bebauungsplan vorhanden ist. Im Falle eines rechtskräftig festgestellten Bebauungsplanes beläuft sich die Breite der Schutzzone lediglich auf 20 m. Das Gesetz sieht auch vor, dass ein 6 m breiter Streifen von der Küstengrenze landeinwärts begehbar ist. Die allgemeine Nutzung der öffentlichen Küstenschutzzone im Raum Gemeingebrauch ist frei, öffentlich und kostenlos.

Leasing von Immobilien
Der Real Decreto 771/1979 vom 23.6.1989 befasst sich mit Leasingverträgen in bezug auf Immobilien. Diese Verträge dürfen nur von Leasinggesellschaften und nur für Immobilien mit landwirtschaftlicher, industrieller, gewerblicher oder kommerzieller Bestimmung abgeschlossen werden. Immobilien für Wohnzwecke sind grundsätzlich ausgeschlossen. Sie Vertragslaufzeit muss mindestens 10 Jahre betragen.

Leibrente – Renta Vitalicia
Hierbei verpflichtet sich der Schuldner zur Zahlung einer lebenslänglichen Rente an eine oder mehrere Personen für die Übertragung des Eigentums an beweglichen oder unbeweglichen Sachen. Verträge dieser Art bedürfen der Eintragung ins Grundbuch.

Maklervertrag
Nach spanischem Recht bezahlt derjenige die Maklerprovision, der den Makler beauftragt hat. Die Höhe der Provision hängt von der Art des vermittelten Geschäftes ab.

Mietverträge – Contratos de Arrendamiento

-   Gesetzliche Regelung
Sie befindet sich im Mietvertragsgesetz ( LAU ), welches den Codigo Civil in diesen Bereichen weitgehend verdrängt hat. Gemäss dem spanischen Recht können auch Mietverträge in das Grundbuch eingetragen werden.

-   Mietverträge über Wohnraumuntervermietung
Das spanische Mietvertragsgesetz unterscheidet zwischen Mietverhältnissen über Wohnraum und sonstige Mietverhältnisse. Untervermietung von Wohnraum im Sinne des Mietvertragsgesetzes ist nur dann zulässig, wenn der Vermieter seine Zustimmung erklärt. Untermietsverhältnis endet in jedem Fall mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses. Der Mietzins für die Untervermietung darf in keinem Fall höher sein als der vereinbarte Hauptzins.

-   Sonstige Mietverträge, Geschäftslokale
Derartige Mietverhältnisse können ohne die Zustimmung des Vermieters auch auf einen Dritten übertragen werden. In diesem Fall entfällt jedoch das Recht, eine Mieterhöhung vorzunehmen ( 10 bzw. 20 % ).

-   Form und Dauer von Mietverhältnissen
Grundsätzlich bedürfen Miet —und Untermietverträge zu ihrer Gültigkeit keiner besonderen Form. Es empfiehlt sich jedoch unbedingt die Richtigkeit eines derartigen Vertragsabschlusses. Hinsichtlich der Dauer von Mietverträgen gilt gemäss Art. 9, Ziffer 1 LAU das Prinzip der Vertragsfreiheit. Bei einer Mietvertragsdauer unter 5 Jahren jedoch kann der Mieter die alljährliche Verlängerung des Mietvertrages bis zu der Gesamtdauer von 5 Jahren verlangen. Mietverhältnisse mit einer Laufzeit von 5 Jahren verlängern sich automatisch um 1 Jahr, maximal jedoch bis zu 3 Jahren, wenn sie von keinem der Vertragsteile gekündigt wurden.

-   Eintrittsrecht Dritter
Im Fall einer Nichtigkeit der Ehe, der gerichtlichen Trennung und der Scheidung von Ehepartnern sieht das spanische Recht ein Eintrittsrecht des jeweiligen anderen Ehepartners vor. Ein Eintrittsrecht besteht ebenfalls im Fall des Todes des Mieters für den Ehegatten bzw. Lebensgefährten, Verwandten der auf – und absteigende Linie, Geschwister wie auch Schwerbehinderte.

Voraussetzung für das Bestehen des Eintrittsrecht ist der gemeinsame Hausstand währen der letzten 2 Jahre mindestens.

-   Mietzins, Mieterhöhung, Kaution

Das spanische Recht sieht die freie Vereinbarung des Mietzins vor, lediglich die Anpassung an den Verbraucherpreisindex ist in den ersten 5 Jahren zulässig. Erst nach 6 Jahren darf der Mietzins angehoben werden. Die Kaution darf bei Wohnungen höchstens 1 Monatsmiete betragen. Bei sonstigen Mietverträgen maximal 2 Monatsmieten.

-   Kündigung von Mietverhältnissen
In den Artikeln 24 und 35 BAO sind die Kündigungsgründe normiert. Danach darf jede Vertragspartei die Auflösung des Mietverhältnisses bei Nichterfüllung des Vertrages verlangen. Dazu gehört z. B. die Nichtzahlung des Mietzinses oder die nicht zulässige Untervermietung.

-   Wirkung der Eintragung in das Eigentumsregister

Während der ersten 5 Jahre eines Mietverhältnisses besteht ein Schutz des Mieters entgegen Zwangsversteigerung des Mietverhältnisses. Bei Mietverhältnissen mit einer längeren Dauer von 5 Jahren besteht der Schutz nur dann, wenn der Mietvertrag zeitlich vor jenen Rechten im Grundbuch eingetragen wurde, aufgrund derer die Zwangsversteigerung betrieben wird.

Es gilt im spanischen Recht auch das Prinzip Kauf bricht Miete nicht.

-   Gerichtsstand
Für Gerichtsstreitigkeiten über Mietvertragsverhältnisse sind grundsätzlich die Gerichte am Ort der gelegenen Sache zuständig.

Mündlicher Vertrag
Nach spanischem Recht gibt es völlige Formfreiheit bei Errichtung eines Vertrages, was bedeutet, dass privatschriftliche Grundstückskaufverträge Gang und Gebe sind. Der Vertrag könnte auch mündlich abgeschlossen werden. Da sie aber zu massiven Beweisschwierigkeiten führen könnte, ist davon abzuraten.

Nachbarrecht – Relaciones de Vecindad
Nachbarrechtliche Schutzbestimmungen befinden sich im spanischen Recht lediglich an einzelnen versteckten Stellen des Codigo Civil. Von besonderer Bedeutung in diesem Zusammenhang erscheint der Decreto 2414/1961 vom 30.11.1961, der einen Katalog von Belästigungen hinsichtlich des Nachbars enthält.

Neubauerklärung – Declaracion de Obra Nueva
Die Bebauung eines Grundstücks muss im Grundbuchamt durch eine notariell beurkundete Erklärung zur Eintragung ins Eigentumsregister angezeigt werden. Inhalt der notariellen Neubauerklärung ist die genaue Beschreibung des Objektes, insbesondere die Wohnfläche sehr wichtig.

Nichterfüllung – Incumplimiento
Bei Nichterfüllung eines Vertrages bietet das spanische Recht die Möglichkeit zwischen Erfüllung des Vertrages oder Vertragsauflösung zu wählen. Eine weitere Möglichkeit ist der Schadensersatz wegen Nichterfüllung. Für die Vertragsauflösung wird die Fälligkeit der Verbindlichkeit, die Vertragstreue der die Auflösung begehrend Partei, sowie eine wirkliche Nichterfüllung vorausgesetzt. Eine bloße zeitliche Verzögerung reicht für eine Vertragsauflösung nicht aus, da dies lediglich einen Verzug darstellt. Von „ wirklicher und eigentlicher „ Nichterfüllung ist sodann zu sprechen, wenn der Schuldner seiner Leistungsverpflichtung ohne rechtfertigende Gründe und willkürlich nicht nachkommt.

Beim Immobilienkauf kann der Verkäufer, wenn die Kaufpreisforderung fällig ist, dem Käufer die Vertragsauflösung unter Einschaltung eines Notars und Setzung einer entsprechenden Frist mitteilen. Zahlt der Käufer innerhalb dieser Frist den Kaufpreis, so kann er die Vertragsauflösung noch verhindern, außer wenn zu befürchten ist, dass die Sache oder der Preis zu verlieren ist.

Kommt es zur Vertragsauflösung so besteht die Verpflichtung zur Rückgewähr der erhaltenen Leistungen zuzüglich Zinsen.

Nichtigkeit von Verträgen
Gemäss Art. 1265 CC ist eine aufgrund von Irrtum, Gewalt, Drohung oder Täuschung erfüllt Einigung nichtig.

Nur ein wesentlicher Irrtum kann zur Nichtigkeit des Vertrages führen. Die Verjährungsfrist beträgt 4 Jahre.

Nichtresidentenbescheinigung – Certificado de no Residencia
Wer in Spanien eine Immobilie erwirbt, ohne im Land ansässig zu sein, muss sich diese Eigenschaft durch ein oben genanntes Zertifikat bescheinigen lassen. Dies ist bei der zuständigen Polizeibehörde zu beantragen.

Nießbrauch ( Fruchtgenus ) – Usufructo
Auch im spanischen Recht gibt es die Rechtsfigur des Nießbrauchs, welche bedeutet, dass jemand das Recht besitzt Nutzungen aus fremden Gütern zu ziehen, jedoch mit der Einschränkung die Form und Substanz zu erhalten.

Nießbrauchsrecht - lebenslängliche
Diese Möglichkeit ergibt sich aus dem Art. 516 CC. Dies bedeutet die Bestellung eines Grundstücksnießbrauchsrechtes für die Dauer des Lebens des Nießbrauchsberechtigten.

Bei dieser Rechtsgestaltung behält der Übertragende trotz Übertragung des Eigentums ein lebenslängliches, grundbuchlich abgesichertes Wohnrecht, weiter erfolgt die Zahlung der Grunderwerbssteuer in 2 Etappen, wird mithin nicht auf einmal fällig.

Notarielle Aufforderung – Requerimiento Notarial
Die Rechtshandlung des Notars ist hierbei als Vorstufe eines gerichtlichen Verfahrens anzusehen. Der Notar übermittelt dabei dem Schuldner eine schriftliche Aufforderung des Gläubigers. Notariellen Schreiben sollte deshalb immer erhöhte Aufmerksamkeit geschenkt werden.

Notarieller Vertrag – Escritura Pública
Dieser ist Voraussetzung für eine Grundbucheintragung. Jede Vertragspartei kann von der anderen Vertragspartei die Einhaltung der Form des Vertrages verlangen. Weigert sich die Vertragspartei, so kann die notarielle Beurkundung durch ein Gerichtsurteil ersetzt werden.

Notarielles Beurkundungsverfahren
Dabei werden zunächst das Erscheinen der Beteiligten bzw. ihre Identität festgehalten und festgestellt , sodann erfolgt die Umschreibung des Gegenstandes des abzuschließenden Rechtsgeschäftes. Grundsätzlich wird dabei auch auf den „ Titulo „ bezug genommen. Anschließend erhält die Urkunde die Zustimmung der Erschienenen zum Inhalt der Vereinbarung und die Genehmigung des Notars. Die Vertragsparteien erhalten eine Abschrift, der Notar leitet die Urkunde an die entsprechenden Stellen weiter.

Nutzungspfand - Antithese
Dabei handelt es sich um ein dingliches Verwertungsrecht. Der Gläubiger dieses Rechtes ist berechtigt, die Zwangsversteigerung durchführen zu lassen, um seine Forderungen befriedigen zu können.

Optionsrecht – Derecho de Opcion
Unter folgenden Voraussetzungen kann ein Kaufoptionsvertrag ins Grundbuch eingetragen werden.

-  Ausdrückliche, öffentliche Vereinbarung der Parteien

-  Vereinbarung eines bestimmten Kaufpreises

-  Vereinbarung eines bestimmten Zeitraumes ( max. 4 Jahre )

Pacto Comisorio
Ein Rücktritt vom Vertrag durch einseitige Erklärung einer Vertragspartei kann nur dann erfolgen, wenn ein Rücktrittsrecht vereinbart worden ist.

Pfändung – Embargo
Hat der Gläubiger einen vollstreckbaren Titel und kann der Schuldner nicht zahlen, so kann das Eigentum des Schuldners in Beschlag genommen werden. Pfandgläubiger kann auch die Steuerverwaltung sein , die zumeist aber erst nach mehreren Vorwarnungen zum Embargo schreitet. Ist der Wohnsitz des Schuldners unbekannt, so kann die Zustellung auch durch Veröffentlichung erfolgen. Der Embargo – Vermerk wird auch im Grundbuch angemerkt.

Privatschriftlicher Kaufvertrag
Darin müssen alle wesentlichen Vertragsverbindungen enthalten sein, wie Kaufpreis, Zahlungsart, Übergabe, Mietverkauf des Inventars etc.

Prozesskostenhilfe
Nach dem Haager Abkommen über den Zivilprozess ist auch dem Ausländer Prozesskostenhilfe unter den gleichen Voraussetzungen zu gewähren, wie einer inländischen Person.

Publizität des Grundbuches – Publicidad de Registro
Das bedeutet, dass das Grundbuch ein öffentliches Register ist, in das jedermann Einsicht nehmen kann.

Rang – Rango
Es gilt das Prioritätsprinzip, wonach vorrangig eingetragene Rechte den späteren vorgehen.

Ratenzahlungskauf
Bauträgerfirmen, die geplante oder im Bau befindlich Objekte verkaufen, sind verpflichtet, hinsichtlich der angezahlten Beträge eine Versicherung abzuschließen oder Bankbürgschaften beizubringen. Im Falle der Nichtfertigstellung muss die Bauträgerfirma die angezahlten Beträge plus 6 % Zinsen zurückzahlen können. Es empfiehlt sich eine derartige Klausel ausdrücklich in den Vertrag aufzunehmen. Die Nichteinhaltung macht den Vertrag jedoch nichtig.

Raumentwicklung
Die Raum - und Bodenplanung regelt sich nach dem nationalen Ordnungsplan, den territorialen Koordinierungsplänen, den allgemeinen gemeindlichen Ordnungsplänen und den Durchführungsverordnungen.

Reallasten – Censos
Dabei handelt es sich um dingliche Nutzungsrechte ( z.B. Erbpacht).

Rechtsanwalt – Abogado
Diese werden in der Regel bei der Abwicklung von Grundstückstransaktionen eingeschaltet ( Vertragserrichtung und Beurkundung etc.)

Rückkaufsrecht - Compraventa con Pacto Retro
Grundsätzlich sind Rückkaufsklauseln zulässig ( Art. 1507f CC ). Wurde keine ausdrückliche Vereinbarung getroffen, so gilt dies für einen Zeitraum von vier Jahren.

Sachmängelhaftung – Saneamiento
Diese kommt dann zum Tragen, wenn die Kaufsache zwar grundsätzlich den Vereinbarungen entspricht, aber ein versteckter Mangel aufgetreten ist.

Davon zu unterscheiden ist die Nichterfüllung des Vertrages. Diese Unterscheidung ist sehr wesentlich, denn die Sachmängelhaftung ist innerhalb von sechs Monaten geltend zu machen, Ansprüche wegen Nichterfüllung verjähren erst nach fünfzehn Jahren.

Liegt ein Sachmangel vor, steht dem Käufer das Recht zu, vom Vertrag zurückzutreten oder Minderung des Kaufpreises zu verlangen.

Schenkung von Immobilien
Gültigkeitsvoraussetzung dafür ist die notarielle Beurkundung.

Selbstverwaltung
Eine große Anzahl von Urbanisationen sind noch nicht an die Gemeinde angegliedert. Deren Mitglieder haben daher in Selbstverwaltung für die notwendigen Versorgungseinrichtungen – wie z. B. Strom - selbst zu sorgen.

Solar
Darunter versteht man ein unbebautes Grundstück.

Solarstrom in Spanien
Im Dereto Real Nr. 2818 vom 23.12.1998 hat die spanische Regierung den Ankauf von Solarstrom gesetzlich geregelt. (Hierbei handelt es sich um einen königlichen Erlass, der die Einspeiseregelung ähnlich dem deutschen EEG regelt. Dieser Erlass wurde mit dem RD841/2002 aktualisiert. Darin ist geregelt, dass Eigenheimbesitzer auch "Nicht-Spanier" Solarstrom einspeisen dürfen und in welcher Höhe vergütet wird.

Spanisches internationales Privatrecht
Eigentum und sonstige Rechte an unbeweglichen Sachen richten sich gemäss Art. 10 Ziff. 1 CC nach dem Recht des Ortes, an dem sie sich befinden. Bei vertraglichen Schuldverhältnissen über unbewegliche Sachen gibt das spanische internationale Privatrecht den Parteien die Möglichkeit, das anzuwendende Recht zu bestimmen.

Wird dahingehend keine Vereinbarung getroffen, so gilt das Recht des Lageortes der Immobilie.

Städtische Liegenschaftskammer
Hauptgegenstand ihrer Tätigkeit sind die Rechts – und Wirtschaftsbeziehungen zwischen Vermietern und Mietern. Mietverträge, welche der LAU unterliegen, müssen bei der städtischen Liegenschaftskammer angemeldet werden. Es müssen auch zwei Monatsmieten hinterlegt werden ( vom Mieter ).

Stellvertretung
Im Liegenschaftsverkehr können sich die Vertragsparteien auch vertreten lassen. Erwerbs – und Verkaufsvollmachten bedürfen jedoch der notariellen Beurkundung.

Steuerhypothek – Hypoteca Legal por Impuestos
Dabei handelt es sich um eine vorrangige Hypothek des Staates für fällige Steuerzahlungen.

Steuernummer für Ausländer – NIE
Wenn man in Spanien Grundeigentum erwerben will, dort ansässig ist oder über eine Arbeitserlaubnis verfügt, muss man eine Ausländersteuernummer beantragen. Diese Steuernummer ist dann z.B. bei der Beurkundung von Kaufverträgen anzugeben.

Steuervertreter – Representante Fiscal
Ein Steuervertreter ist dann zu benennen, wenn der Steuerpflichtige mehr als ein Immobilienobjekt in Spanien besitzt und über keine Residenz in Spanien verfügt.

Tausch – Permuta
Parteien verpflichten sich dabei, der anderen Vertragspartei jeweils eine Sache zu übergeben und dafür eine andere in Empfang zu nehmen.

Time – sharing
Zumeist als „ Multipropiedad „ bezeichnet. Dieses „ Zeiteigentum „ hat in den letzten Jahren in Spanien an Bedeutung gewonnen. Dies basiert auf der Rechtsidee ein Feriendomizil nicht nur einer Person, sondern einer Mehrzahl von Personen als Eigentum oder zur Nutzung zu überlassen.

Touristische Zentren nationalen Interesses
Für diese Zentren werden zahlreiche Vergünstigungen steuerlicher Art gewährt, z.B. bevorzugte öffentliche Kredite und Abschreibungen während der ersten fünf Jahre.

Treuhandschaft – Fiducia
Diese weder im spanischen Zivil – noch im Handelsrecht geregelt. Lehre und Rechtsprechung haben ihr jedoch juristische Anerkennung gegeben. Voraussetzung für die Rechtswirksamkeit einer derartigen Vereinbarung ist, dass damit keine Gesetzesumgehung verbunden ist.

Umlagen
Diese können von den einzelnen Eigentümer erhoben werden. Ausreichend für die gerichtliche Geltendmachung dieser Umlagenforderung ist der als Bescheinigung ausgestellte Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, in der Höhe der Forderung der Eigentümergemeinschaft festgestellt wird. Eine Zustellung des Zahlungsbegehren ins Ausland ist nicht unbedingt vorzunehmen.

Umlagen bei Eigentumsübertragung
Werden Eigentumsübertragungen in notarieller Form vorgenommen, so hat der Übertragende zu erklären, ob er hinsichtlich seiner Umlagenzahlung auf dem laufenden ist.

Unterschriftbeglaubigung
Um ein Recht im Grundbuch eintragen zu können, reicht nicht die notarielle Unterschriftsbeglaubigung, vielmehr benötigt man eine öffentliche Beurkundung.

Urbanisationen
Diese sind in ihrer touristischen Variante Ferienwohnanlagen, die von privaten Unternehmen gebaut werden. Es liegt ihnen eine Bebauungsplanung zugrunde, die obgleich von der zuständigen Baubehörde kontrolliert und genehmigt, von privaten initiiert und ausgestattet wird. Die Verwaltung und die Pflege der Urbanisationen obliegen zu meist den Eigentümern. Diese werden zu einer Vereinigung des öffentlichen Rechts zusammengefasst.

Demgegenüber steht das Problem der sogenannten wilden Urbanisation, welcher keine ordnungsgemässe Bauleitplanung zugrunde liegt. Da den einzelnen Eigentümern erhebliche Nachteile drohen ( bis zum Abriss der Gebäude ), empfiehlt es sich die vorhandene Situation zu legalisieren.

Verbindungen von Grundstücken
Grundsätzlich gilt die Vermutung, das Gebäude, die auf einem fremden Grundstück errichtet worden sind, dem jeweiligen Grundstückseigentümer gehören.

Verbraucherschutz
Um die Rechte des Verbrauchers zu schützen, wurden für den Bereich der gewerbsmäßigen und beruflichen Vermietung, auch von Wohnraum, Verbraucherschutzbestimmungen erlassen ( Real Decreto 515/1989 ). Der Anbieter ist demnach verpflichtet, eine genaue Beschreibung des Objektes zu geben, besonders muss auch erkennbar sein, ob der Wohnraum bereits fertig gestellt ist oder sich noch im Bau befindet. Den Anbieter von Wohnraum treffen eine Fülle von Pflichten, wie z. B. Offenbarung der genauen Daten bezüglich der Firma, Lage und Bauplan, die beim Bau verwendeten Materialien.

Verkäuferpflichten
Die Hauptpflicht des Verkäufers ist die Übergabe der Sache, die Besitzeinräumung. Die Übergabe muss nicht direkt erfolgen, es kann auch eine fiktive Übergabe vorgenommen werden ( z.B. Übergabe des notariellen Kaufvertrages ). Eine weitere Pflicht des Verkäufers ist die Mitwirkung bei der Protokollierung des Kaufvertrages. Die Kosten des notariellen Kaufvertrages trägt ebenfalls der Verkäufer, was zumeist aber vertraglich abbedungen wird.

Vermietergemeinschaft
Diese ist streng zu unterscheiden von der Eigentümergemeinschaft. Mitglieder einer Vermietergemeinschaft sind nur solche, die ihr Eigentum wirtschaftlich nutzen und sich deshalb mit anderen vermietungswilligen Eigentümern zusammengeschlossen haben.

Versicherung von Anzahlungen
Aufgrund einer gesetzlichen Regelung sind Baugesellschaften, die durch Ratenzahlung verkaufen, dazu verpflichtet, Versicherung oder Bankbürgschaften abzuschließen. Im Falle einer Nichtfertigstellung des Baues sind sie zur Rückzahlung der Anzahlung zuzüglich 6 % Zinsen verpflichtet.

Vertragsauflösungsklausel – Condicion Resolutoria
Diese wird häufig in Grundstückskaufverträge hinein genommen, was bedeutet, dass bei nicht fristgerechter Zahlung durch den Käufer, der Vertrag ohne weiteres aufgelöst werden kann.

Vertragsfreiheit
Diese ist im Art. 1255 CC normiert und findet ihre Schranken, wo sie gegen gesetzliche Prinzipien verstößt.

Vertragsstrafe – Clausula Penal
Hier zu unterscheiden zwischen der liquidatorischen und der kumulativen Vertragsstrafe. Verfolgt sie das Ziel Zwangswirkung oder Druck auf den Vertragspartner auszuüben, so kann sie neben dem Schadenersatz wegen Nichterfüllung gefordert werden. Soll sie hingegen lediglich an die Stelle des Schadens und Zinsersatzes treten, erfüllt sie liquidatorische, also ersetzende Funktion.

Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe darf nicht gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen.

Verzug – Demora
Der Verzug eines Vertragspartners kann dem anderen das Recht zum Rücktritt vom Vertrag geben. Es muss sich dabei aber um eine wirkliche und eigentliche Nichterfüllung und nicht nur um eine zeitliche Verzögerung handeln. Die Vertragsauflösung ist vom Gericht auszusprechen, wobei es dem Schuldner eine Nachfrist zur Erfüllung setzen kann.

Vollmacht – Poder
Beim Verkauf oder Erwerb eines dinglichen Rechtes müssen die Vertragspartner nicht selbst zugegen sein, es reicht aus, wenn man sich durch einen Bevollmächtigten vertreten lässt (notarielle Vollmacht ).

Voreintragung ins Grundbuch
Im spanischen Recht gilt der Grundsatz des „ Tracto Sucesivo„ , wonach sich jede Neueintragung im Grundbuch von einer früheren ableiten muss.

Vorkaufsrecht des Mieters und Pächters, gesetzliche Vorkaufsrechte
Unterliegt ein vermietetes Objekt dem spanischen Mietrechtsgesetz ( LAU ), besitzt der jeweilige Mieter oder Pächter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Dieser muss innerhalb von 30 Tagen nach obligatorischer Verkaufsanzeige des Vermieters von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen.

Vormerkung
Da zwischen der Ausfertigung der notariellen Kaufurkunde und der endgültigen Eintragung zumeist ein größerer Zeitraum verstreicht, sollte man zur Beweissicherung eine Vormerkung ( Asiento de Presentacion ) im Grundbuch vornehmen lassen. Diese hat jedoch lediglich eine Geltungsdauer von 60 Tagen. Davon zu unterscheiden ist die Anotacion Preventiva, welche der Sicherung gerichtlicher, gesetzlicher und erbrechtlicher Pfandrechte für den Zeitraum von vier Jahren dient ( eine Art Widerspruch ).

Vorvertrag – Precontrato
Dieser nach spanischem Recht ein wirksamer, verpflichtender Vertrag, der zum Abschluss des von den Parteien gewollten Vertrages führt. Er muss grundsätzlich die gleichen Vertragsbestandteile enthalten, wie ein Vertrag im Allgemeinen.

Wasserlieferungsverträge
Dafür ist die Vorlage der sog. Wohnbarkeitsbescheinigung notwendig.

Wegerecht
Dabei handelt es sich zumeist um Eigentümergemeinschaften, welche Delegierte in ein Gremium entsenden, das durch Mehrheitsentscheid gemeinschaftliche Angelegenheiten regelt.

Wohnbarkeitsbescheinigung – Cedula de Habitabilidad
Diese wird von der Gemeinde ausgestellt. Sie ist auch Voraussetzung dafür, dass die Verträge mit den Versorgungsunternehmen abgeschlossen werden können.

Wohnsitzbescheinigung
Dabei ist zu unterscheiden zwischen Gebietsansässigen und Gebietsfremden. Lediglich Investitionen von Gebietsfremden werden in das Investitionsregister eingetragen. Ausstellung einer derartigen Bescheinigung erfolgt durch die örtliche Polizeibehörde und dauert oft bis zu sechs Monaten. Streng genommen darf der Notar spanische Immobilienkaufverträge erst nach Vorlage dieser Bescheinigung beurkunden.

Wohnungseigentum – Propiedad Horizontal
Diese ist geregelt im spanischen Wohnungseigentumsgesetz, welches sich auf Appartements, Garagen als auch auf Geschäftslokale bezieht. Grundsätzlich ist es vergleichbar mit dem österreichischem Wohnungseigentumsgesetz.

Rechtsstreitigkeiten in Wohnungseigentumsangelegenheiten sind üblicherweise am Gericht der gelegenen Sache zu führen.

Wohnungs– und Nutzrecht
Dabei handelt es sich um ein höchstpersönliches Recht, welches die Möglichkeit einräumt, einem Dritten ein Wohnungs- oder Nutzungsrecht einzuräumen.

Zahlungsquittungen – Carta de Pago
Im notariellen Kaufvertrag müssen alle wesentlichen Elemente enthalten sein, dazu gehört auch die Zahlungsquittung. Bei vollständiger Zahlung des Kaufpreises muss der Verkäufer die Zahlungsquittung in notarieller Form erklären.

Zurückbehaltungsrecht
Das bedeutet, dass der Verkäufer die Übergabe verweigern kann, wenn nicht gleichzeitig der Kaufpreis angeboten wird, sofern nichts gegenteiliges vereinbart wurde. Vorleistungspflichtig wird der Verkäufer in dem Fall, wenn Ratenzahlungen vereinbart wurden.

Zusammenschreibung von Grundstücken – Agrupación
Werden zwei selbständige Grundstücke zusammengelegt, erhalten sie eine neue Grundbuchbezeichnung.

Zwangsversteigerung
Das spanische Recht unterscheidet zwischen dem ordentlichen Vollstreckungsverfahren, dem summarischen und dem außergerichtlichen Vollstreckungsverfahren. Die beiden letzteren genannten Verfahren kommen nur dann in Betracht, wenn sie entsprechend bei der Bestellung der Hypothek vereinbart wurden.

In der Praxis kommt dem summarischen Zwangsversteigerungsverfahren die größte Bedeutung zu. Voraussetzung dafür ist jedoch Festsetzung eines Schätzwertes für das Grundstück, bereits in der Hypothekenbestellungsurkunde. Bei wirksamer Vereinbarung dieses Verfahrens entfällt ein streitiges Vorverfahren.

Im Verfahren muss der Gläubiger als erstes einen Antrag, samt Vollstreckungstitel, beim Gericht erster Instanz einbringen. Nach erfolgter Zustellung an den Schuldner, erstellt das Grundbuchamt einen Grundbuchauszug, in dem Eigentümer sowie Belastungen aufzuführen sind; die Gläubiger sind vom Verfahren in Kenntnis zu setzen.

30 Tage nach diesem Zeitpunkt kann das Versteigerungsverfahren erst beginnen
( es muss auch 20 Tage vorher öffentlich angekündigt werden ).

Das Mindestgebot bestimmt sich nach dem Schätzwert – 10 % des Schätzwertes müssen vom Bieter hinterlegt werden. Das Mindestgebot reduziert sich, wenn ein weiterer Versteigerungstermin anberaumt werden muss ( 75 % ).


Achtung - Um allfälligen Schwierigkeiten mit der spanischen Steuerbehörde aus dem Weg zu gehen, empfiehlt es sich für den ausländischen Immobilieneigentümer, einen spanischen Steuerbevollmächtigten zu benennen !

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